Yerel seçimler yaklaşırken bu konudaki tartışmalar tabii ki yalnızca adayların isimleri ve buna bağlı kısır siyasi çekişmeler üzerinden olmamalı...
Bu alanda devasa, gözden kaçırmamamız gereken bir ekonomi var. İşte hemen en güncel olandan başlayalım; Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın ikinci halka arzı gerçekleşiyor. TOKİ’nin iştiraklerinden olan Emlak Konut’a olan talep ilgi çekici; 3. 25 milyar TL hisse satışına yaklaşık 2.5 kat talep geldi. Bu talebin yüzde 80’inin yabancı yatırımcılar, özellikle ABD ve İngiltere ağırlıklı olması da çok dikkate değer... Emlak Konut GYO’nun TOKİ ile gerçekleştirdiği projeler, ilgili büyükşehir belediyelerinin katkısı ve şehirleşme-imar planları çerçevesinde oluyor.
Dolayısıyla Emlak Konut gibi bir kuruma yoğun uluslararası talebin iki önemli nedeni var; birincisi bu alanda, Türkiye’de, dünya ortalamasının çok üzerinde bir toprak rantı ekonomisi var; ikincisi Türkiye’de, özellikle kamu ve yerel yönetimlerin oluşturacakları çok büyük bir yapı endüstrisi doğuyor.
Kentsel dönüşüm bunun yalnız tuzu-biberidir. Geçenlerde şöyle bir tespit okumuştum; ‘Hazine’ye ait atıl arazilerin yüzde 20’sinin ekonomiye kazandırılması durumunda kişi başına düşen milli gelir 30 bin dolara çıkar.’ Bunu söyleyen bir kamu görevlisiydi, bu hesabı nasıl yaptığını bilmiyorum ama doğru olduğunu varsayalım. Evet, teorik olarak böyle bir durumda kişi başına düşen milli gelir, ranta bağlı olarak hızla yukarı çıkar ama aynı oranda da gelir dağılımı bozulur.
Türkiye’nin sahibi kim?
İşte bu, Türkiye’nin en büyük sorunlarından birisidir. Hazine, Türkiye’nin sahibi gözüküyor bu durum merkezi yönetimin eline çok büyük bir ekonomik rant alanı verdiği gibi, bu rant seçilmiş iradenin değil, bürokrasinin insafına bırakılıyor(du). Dolayısıyla bu bürokrasi, istediği zaman istediği zengini, toprak rantı üzerinden ortaya çıkarabilirdi. Şimdi Maliye Bakanlığı, tarım arazileri için önemli bir uygulama başlattı. Hazine arazisi üzerinde tarım yapanlar Nisan 2014’te kadar başvurarak rayiç bedelin yarısını ödeyerek bunları satın alabiliyor.
Ancak bu olumlu ama yeterli değil, büyük şehirlerin gelişme yönlerine bağlı araziler büyük rant kaynağı hâlâ.
Türkiye’de şu an bu Hazine arazileri, ağırlıklı olarak, TOKİ, Emlak Konut, yerel yönetimlerin iştirakleri gibi kamu ve çoğunluğu kamu üzerinde olan kurumlar tarafından değerlendiriliyor. Ancak bu kurumlar, zarar etmemek ve piyasa koşullarında ayakta kalıp sürekliliği sağlamak için hem iç piyasayı hem de küresel piyasaları, fiyat düzeylerini takip etmek zorundalar.
Konut sektöründe fiyat-talep dengesi
Bunun dışında bu kurumların, büyük inşaat firmalarıyla yaptıkları ortak projeler, toprak rantının yanına bir de marka rantını koyuyor. Bu durumda, özellikle şu dönemde, dünya fiyatlarından yukarı doğru ayrılan bir asimetri görüyoruz.
Bu asimetrik ve şişkin fiyatların sınırı ise Türkiye’deki üst gelir dilimindekilerin doygunluk düzeyi, faiz ve küresel fiyat oranları... Ben özellikle İstanbul’da burada fiyat sınırına geldiğimizi hatta bazı projelerde ve bölgelerde aşırı fiyatlama olduğunu ve buna bağlı olarak da bazı firmaların maket satışının -ne yazık ki- reel satışlarının önüne geçtiğini ve bunun da bir saadet zinciri oluşturma riskini taşıdığını düşünüyorum.
Neyse buraya dikkatinizi çekeyim ve asıl anlatmak istediğime geleyim. Türkiye’nin Hazine’nin elindeki toprak zenginliğinin, ağırlıklı olarak, yukarıda anlattığım şekilde değerlendirilmesinin bir sınırı var tabii ki... Ama bu sınırı daha fazla demokratik yerel yönetimlere dayalı, kamusal alan oluşturarak genişletmeliyiz. Bunu bir yerel yönetim örneği ile anlatayım:
Şehremini Ali Haydar Bey’in Ankara’sı
Bugünkü başkent Ankara’nın en önemli kurucularından birisi 1924 yılında Ankara şehreminliğine atanan Ali Haydar Bey’dir. Ali Haydar Bey, başkent Ankara’nın yüzünü Batı’ya (hem sembolik olarak hem de fiziki olarak) dönerek gelişeceğini keşfetmişti. Şehir, güneybatı yönüne, silah, tuğla, inşaat malzemesi, çimento fabrikaları ve bu alanlarda kümelenme yaparak büyüdü. Bunda da Ali Haydar Bey’in öngörüsünün ve katkısının payı büyük oldu. Tabii ki o yıllarda Anadolu yüzünü Batı’ya dönüyordu. Şehirler Batı yönüne gelişiyor; rant alanları burada ortaya çıkıyordu. Şimdi siz Esenboğa’da uçaktan inin Çubuk yönüne-yani doğu ve kuzeye- gidin çorak araziler görürsünüz. Ali Haydar Beyin Ankara’sı elektrik ve havagazı, demiryolu hizmetlerini de batıya doğru götürdü. Ankara, adeta ekonomik olarak başkenti İstanbul ilan ederek gelişti. Bu ülkenin en büyük holdingi Ankara’lı oldu, devletin kollarında büyüdü ama şimdi İstanbul sermayesinin ağababası diye anılıyor.
Geleceği anlatan bir örnek: Çubuk Belediyesi
Tam şimdi yüzünü yalnız Batı’ya dönen, merkeziyetçi-bürokratik vesayetçi bir Türkiye’den hem batıya hem doğuya bakan, yerel yönetimlerin ve demokrasinin güçlendiği, zenginliklerin paylaşıldığı, devletin değil ama kamunun etkin olduğu bir Türkiye’ye geçmek istiyoruz. İşte bunun ilk örneğini yine Ankara’da görüyoruz. Şehir, tam şimdi, Esenboğa’nın doğusuna ve kuzeyine doğru, yani kendi doğusuna Çubuk’tan başlamak üzere gelişiyor. Burada Çubuk Belediyesi, tıpkı 1924’deki, Ali Haydar Beyi’in belediyesi gibi öncü bir rol oynuyor. Çubuk Belediye’si, üniversitelere geniş imkanlar sağlayarak kapılarını açıyor.
1924Ankara’sı nasıl silah ve inşaat sanayi üzerine bir gelişmeyi batıya doğru kurduysa şimdinin Ankara’sı da bilgi toplumuna dayalı bir gelişmeyi kendi doğusuna doğru gelişerek kuracak ve yüzünü batıyla beraber doğuya da dönecek. Bunun için Çubuk Belediyesi, çevreci bir sanayi kadar, hatta ondan daha fazla, üniversitelere ve vakıf ekonomisine önem veriyor. Bu alanda gerekli teşvik ve yatırımları yapıyor.
Tam bu örnekten yola çıkarak şunu da söyleyelim; yerel yönetimler ve bu yönetimlerin demokrasisi, önümüzdeki dönemde, vakıf ekonomisi ile birleşerek öne çıkmalıdır. Hazine arazileri, yerel yönetimler ve demokratik, geniş katılımlı kamu vakıflarına devredilmelidir. Bu adım, Türkiye’yi bilgi toplumuna götürecek yolun önündeki en büyük barajı yıkar-yani toprak rantına bağlı soygun sistemini bitirir- demokratikleşmenin de kalıcılaşmasını sağlar.
AK Parti iktidarı ve onun yerel yönetimleri bunu yapmalıdır, ki yukarıda verdiğimiz Çubuk Belediyesi örneğinde görüldüğü gibi, bunun uygulamaları başlamıştır.
