Ekonominin lokomotif sektörlerinden inşaat, geçen yıl yaşanan daralmadan etkilenirken uzun süredir beklediği yasaların arka arkaya ve kentsel dönüşümün itici gücüyle 2013’e büyük umutlarla girmişti. Belki bu durum sektör için büyümenin itici gücü olmaya devam edecektir. İzmir’de konut ucuz mu, pahalı mı? İzmir’de konut fiyatları düşer mi? Kentsel dönüşüm fiyatları nasıl etkiler?
Bu konuda birbirinden farklı iki görüş var. Bir görüş kentsel dönüşümün başlamasıyla birlikte fiyatlarda düşme olacağını iddia ederken, bir başka görüşte fiyatlarda artış olacağını bekliyor. Ben fiyatlarda düşüş olacağı görüşüne daha yakınım, ama bu konuda fotoğrafa bir bütün olarak bakmak da bizi yanıltabilir. Mesela kentsel dönüşüm sonrası bazı bölgelerde veya bazı konut segmentlerinde düşüş olması muhtemeldir, ama genel eğilime bakılırsa ağırlıklı tez düşüş olacağı yönündedir. Türkiye’deki konut arzı talebin üzerinde değildir, ancak orta-üst ve üst gelir segmentlerde de arz fazlalığı olduğu bilinmektedir. Konut arzında üretim daha çok orta ve alt gelir grubu için oluşan ihtiyaçtır. Bunun için ise inşaat maliyetlerinin yeniden düşünülmesi ve finansal mekanizmaların gözden geçirilmesi gereklidir. Bu sağlanır ve birim maliyetler düşürülürse konut açığı yoğun olan kesimin konut sahibi olması kolaylaşacaktır. Özel sektörün düşük maliyetli konut üretebilmesi için devlet teşviki şart. Hatta devlet bu konuda öncülük ederek düşük maliyetli üretimi ve satışı teşvik etmek için çeşitli adımlar atmalıdır.
Konut fiyatlarında ABD’yi geçtik
Çünkü Türkiye konut fiyatında Amerika’yı geçmiş durumda. Türkiye’de konut fiyatları sürekli dikey yükseliyor. Bankalarda konut kredileri cazip hale geldi ama konut fiyatları cazip olmaktan çıktı. Örneklere bakarsak Türkiye’de büyükşehirlerde kenar semtlerde dahi bazı projelerde; 1+1 daireler 400 bin lirayı bulan fiyatlarla sunuluyor. İstanbul’un dışında semtlerde ortalama bir projede fiyatlar; 1+1 ya da 2+1 için 200 bin liradan başlayıp, 450 bin liraya kadar çıkıyor. Yaşanan krizin ardından, ABD’nin en gözde turizm merkezlerinden Miami’deki villaların fiyatları ise İstanbul’daki sıradan bir projedeki 1+1 ya da 2+1 konutlardan daha ucuz hale geldi. Miami’de kent merkezine 25 dakika uzaklıktaki 5 oda, 2 salonlu bir villanın fiyatı ise 89 bin dolar. Yüzme havuzu ve saunası da bulunan villayı peşin parayla almak isteyenlere de yüzde 10 indirim yapılıyor. Kredi kullanmak isteyenler için ise faiz oranı, bizim bankaların uyguladığının yarısını ancak buluyor.
En pahalı ikinci kent: İZMİR
İzmir’de de konut fiyatları Amerika’yı geçmiş durumda. Konut satış fiyatlarına baktığımızda İzmir, İstanbul’dan sonra ikinci yüksek değerde konut fiyatlarına sahip bir kent oldu. İzmir daha önce de metrekare başına yüzde 2.11’lik değer artışıyla ikinci el konut satış fiyatlarının en fazla yükselerek liderlik koltuğuna oturmuştu. Öyle görülüyor ki İzmir konut fiyatlarının yüksekliği konusunda İstanbul’dan hemen sonra gelirken diğer ekonomik göstergelerde geride kaldığı bütün illeri geçmiş görünüyor.
İzmir’de orta ve üst segmente konut üretiminde çok sayıda proje halen devam ediyor. Konut stokları da bu projelerin üretim sınıflarında yaşanıyor. Bu durum sadece İzmir için değil, İstanbul ve Ankara gibi büyükşehirler içinde geçerli bir durum. Kentsel dönüşümle birlikte Türkiye genelinde yaklaşık 7-8 milyon konutun yenilenmesinden bahsediliyor. Kuşkusuz bu uzun yıllara yayılacak bir süreçtir. Kentsel dönüşümün ve burada yapılacak olan binaların şehrin genelinde ev fiyatlarının yükselmesine engel olacağını hatta düşüreceğine inanıyorum. Kentsel dönüşüm konut fiyatlarında ki yükseliş trendini durdurabilir. Hatta düşüşler meydana gelebilir. Bir yanda konut fazlalığı, diğer yanda kentsel dönüşümle ortaya çıkacak tabloya bakarak ben konut fiyatlarının kısa vade de olmasa da, düşüş eğiliminde olacağı kanaatindeyim. Kentsel dönüşümde yavaşta olsa ilerliyor. Kentsel dönüşümün hızlanması ile bu sektörde hareketlilikte artacaktır. Buna paralel olarak konut fiyatlarında düşüş öngörülebilir. Tabi döviz ve faiz başta olmak üzere makro ekonomik gelişmelerde yaşanabilecek beklenmedik durumlar bizim söylediklerimizin dışındadır. Her şey normal seyrinde devam eder, kentsel dönüşüm hızlanır, konut stokları artarsa, fiyatlarında düşmesi kaçınılmazdır.
