Konutta balon mu var, köpük mü? 2

GEÇEN hafta konut sektöründe ‘Balon’ tartışmalarını gündeme getirmiştik. 

Bu hafta ki yazımda da bu konu ve sektör ile ilgili değerlendirmelere devam etmek istiyorum. Çünkü inşaat sektörü önümüzdeki dönemlerde kentsel dönüşüm çalışmalarının da hız kazanması ile daha çok gündeme gelecektir.

Mevcut ekonomik tablo, küresel gelişmeler ve alım gücüne göre talebi sınırlayan onlarca etkenleri sıralamak mümkün. Bu aşamada talebi sınırlayan şartlar açısından bakarsak konutta bir balon olduğu anlayışına katılmıyorum. Konut arzında bir balondan tam olarak bahsedilemese de 10 bin dolar çizgisinde kalan orta gelir tuzağına düşme tehlikesinde olan Türk halkı için konutta bir köpük fiyat olgusu ile karşı karşıya olduğumuzu söyleyebilirim. Asıl tehlikeyi ve tehdidi ise orta gelir tuzağından kalmak olarak görüyorum.  Orta gelir tuzağında kalan orta sınıfın, istenilen artışı gösteremeyen hane halkı gelirine göre orantısız artan maliyetler nedeniyle alım gücünün olumsuz etkilenmesinin sektöre yansımalarının doğuracağı sonuçları daha önemli buluyorum. Ortalama 250 bin TL’ye aldığınız bir konutun aylık kredi maliyetlerinin orta gelir tuzağına yani kişi başı 10 bin dolar olan bir ailenin ödeme ihtimallerini düşünürseniz iç talepte yaşanan daralmaları daha iyi analiz etme imkanına sahip oluruz.

Aslında bu birazda gelir eşitsizliği ile yakından ilgilidir. Çünkü milli gelirde yükseliş eğilimi devam ediyor. Diğer taraftan orta gelir kuşağında sıkışmışlığın sektörde bir “Balon”

tehdidinden çok “Köpük” riskinin sektörü daha fazla etkileyeceğini düşünüyorum.  Bu nedenle de eğer konutta bir balon oluşacaksa bunun artan maliyet köpüğüne bağlı olacağı inancını taşıyorum. Nitekim geçen hafta konuyu dile getirmemden sonra açıklanan rakamlara bakıldığında; küresel ev fiyatları Endeksi’ne göre Türkiye’deki gayrimenkul fiyatlarında son bir yılda yüzde 13,3 ortalama ile dünyada en çok artışın yaşandığı dördüncü ülke olduk. Gelişmiş ülkeler dahi Türkiye’nin çok gerisinde kaldı.

Gelir seviyesinin kısa vadede yükselmeyeceğini ve faizlerin de hala umut olmaktan uzak olduğunu kabul edersek konut fiyatlarında ki köpüğün daha da artması da son derece zor görünüyor. Çünkü gelinen aşama da konutta alım gücü oranına karşın,  maliyetlerde orantısız bir köpük fiyat yükseltisi olduğuna inanıyorum.

Kabul etmek gerekir ki inşaat sektöründe belirli segmentlerde arz sıkışması varken, diğer segmentler de ise yüksek oranda arz açığı vardır.  Türkiye’de belirli segmentlerde ciddi oranda konut açığı bulunmaktadır.  Ancak asıl sorun bu talebe sahip olan insanların satın alma gücünün yeterli olmamasıdır. Bu nedenle iç talebi canlandırmanın en büyük yollarından birisi faizleri düşürmektir. Alt segmentlerde Türkiye’nin büyük bir konut açığı söz konusudur. Ancak burada bankaların ve devletin kolaylaştırıcı olma konusunda daha büyük roller üstlenmesine ihtiyaç vardır.