Yeni dönemdeki kira hilelerine dikkat!

Fahiş kira bedelleri nedeniyle devlet, piyasadaki sorunları gidermek için kurallar ihdas etse de özellikle emlakçıların yol göstermesi ile mülk sahipleri birtakım yollara başvuruyor. Peki kiracılar yeni dönemde nelere dikkat etmeli?

Cüneyd Altıparmak/ Hukukçu

Son günlerin en çok konuşulan konusu, kira. Kiracılar da mülk sahipleri de süreçten memnun değiller. Tüm dünyada benzer sorunlar var. Her ülkede müdahaleler oluyor. Kira piyasası, özellikle konut kiralamalarına ilişkin kısıtlamalar ve düzenlemeler ülkemizin de gündeminde... Hatırlanacağı üzere 2022'de konut kiralarındaki artışa üst limit getirilmişti. İşte bu yasal düzenleme bir yıl daha uzatılacak. Bu kısıtlamanın 2024/Temmuz dönemine kadar devam etmesi planlanıyor. Henüz yasal düzenleme yapılmadı, Meclis çalışmaya başlayınca ilk gündem bu olacak. Bugünkü yazımızda bu konuyu ele almak kiracıların ve ev sahiplerinin durumuna değinmek ve birtakım pratik bilgiler vermek istiyoruz.

Sanal piyasa

Kira piyasasının temelde üç bileşeni var. Kiracı, mülk sahibi ve emlakçı. Buna artık "sarı sayfalar" da eklenebilir. Bir evin ederinin üstünde kira bedellerinin belirlendiği bu sanal piyasa bir yönden referans noktası diğer yönden "balon fiyatların" sebebi! Bakan Bolat görevine başlar başlamaz bu yöne işaret etti. Bu açıklama, internet ortamında satılan ikinci el araç fiyatının sıfır araç fiyatını geçemeyeceğine vurgu yapıyordu: "Bu konuya ilişkin tüm online satış siteleri ile de görüşüldü. Etkisini görmeniz çok sürmeyecek. Temmuz-Ağustos gibi fiyatlarda dengelenmeyi göreceğiz..." Bu durum, söz konusu sarı sayfaların piyasada bir bozucu etki oluşturulduğunu açık ve net biçimde ortaya koymakta. Pek tabii yaşanan ekonomik sorunlar büyük bir faktör ancak başlıca sebep bu değil. İşin bir de "fırsatçılık yönü" var ve sarı sayfalar bunun en yaygın zeminini oluşturuyor. Bu yönde sıkı tedbirlerin alınması şart.

Anayasa Mahkemesi

Temmuz ayında Meclis, yüzde 25 sınırını, yani konutlar için getirilen kira üst limitini uzatacak. Bilindiği üzere normalde, kira meblağının ne olacağı konusunda sözleşmedeki oran esas alınır. Ancak tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecektir. Bunun altında olabilecekken, üstüne çıkmak yasal olarak mümkün değildir. Ama bu kural yerini geçici olarak getirilen "tavan artış" kuralına bıraktı. Bu da beraberinde bu düzenlemenin Anayasa'ya uygun olup olmadığı tartışmasını doğurmakta! Ülkemizde bu konuda düzenlemeler oldu. Enflasyon ile mücadele kapsamında yüzde 25'lik ve 10'luk iki düzenleme yapıldı geçmişte. Her ikisi de yerel mahkemelerce Anayasa'ya aykırılık iddiası ile AYM gündemine getirildi. AYM, yüzde 25'lik tavan limit uygulamasını Anayasa'ya uygun bulurken, yüzde 10'luk limiti Anayasa'ya uygun bulmadı. Aslında şimdiki yüzde 25'lik uygulamanın temelinde de bu içtihatlar var. AYM gündemine bu konular, iptal davası yoluyla yani muhalefetin taşıması suretiyle gitmiyor. Yerel mahkemelerin Anayasa'ya aykırılık iddiaları ile gündeme alınıyor. AYM kararları geriye yürümüyor. Bu nedenle AYM gündemine gelse bile 2024 yılında uygulanmasına kesin gözüyle bakabiliriz zira yargılama ortalama bir yıl sürüyor.

Mülk sahibinin durumu

Pek tabii olarak dezavantajlı konumda olan kiracı. Hukuki açıdan da barınma hakkı öncelikli olarak değerlendirilmesi gerekiyor. Mülk sahiplerinin de "mülkiyet hakkı" çerçevesinde birtakım mağduriyetlerinin olduğunu kabul etmek lazım. Aslında kısıtlanmaları sadece kira bedeli yönünden. Diğer yönlerden hakları baki. Bir yıl içinde kira iki kez ödenmez ise her ay için ihtar etmek koşulu ile ev sahibine kira akdini feshetme ve tahliye imkânı doğmakta. Bu ihtar yazılı olmalı ve açık, net şekilde ifadeler içermelidir. Ancak yıllık ödemeli kiraya verilen yerler için bu mümkün değil. Yine ev sahibi beş yılın sonunda kira düşük kalmışsa bunun üstünde bir oran isteyebilir. Ancak gelişen koşullar ve esaslı değişiklikler nedeniyle mülk sahipleri kiranın tespitine dönük davalara yönelmektedir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi beş yılın altında ise ve kira bedelinin artışına ilişkin bir belirleme yoksa, mahkeme emsal değer durumuna göre kira artışı belirleyecektir. Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya ilk beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni uygulanacak kira bedelinin tespiti için de dava açılabilir.

Kiracılar dikkat!

Değindiğimiz gibi, bizce esas korunması gereken kiracı. Ve piyasadaki sorunları gidermek için kurallar ihdas edilse de -özellikle- emlakçıların yol göstermesi ile mülk sahipleri birtakım yollara başvuruyor. Peki kiracı nelere dikkat etmeli?

1) Yüzde yirmi beş artırım yeterlidir. Kiracı, kirayı bu tutarda arttırıp evde oturmaya devam edebilir. Ev sahibi kiracıya "kirayı sözleşmede yazan miktarda arttırmadı", "eksik ödüyor", "evde düşük kira bedeli ile oturuyor" diyemeyecektir.

2) Ev sahipleri, kiracıyı haksız çıkarmak için, ödemeleri kabul etmiyorlar. Hatta yıllardır elden aldığı kirayı, "hiç kira ödemedi" diyerek dava edenler oldu. Burada şayet yeni kiracıysanız işiniz biraz zor olabilir. Ancak eski kiracı iseniz, ev sahibinin üç-dört yıldır kira almadığı iddiası yersiz olacaktır.

3) Ev sahibi kira bedelini almıyorsa kiracı, PTT kanalı ile havale yapıp paranın evinde teslimini sağlayabilir. Bunu da almazsa Mahkemeye başvurup bir ödeme hesabı açmasını talep edebilir.

4) Kiracıyı düşük kira ile orada oturtmak istemeyen ev sahibi tanıdığı birine göstermelik satış yapıp "yeni malikin ihtiyacı" nedeniyle tahliye davası açması yoluna gidebilir. Kiracı olarak sizin satışın muvazaalı olduğunu yani danışıklı bir satış olduğunu ortaya koymanız ve yeni malikin aslında böyle ihtiyacının olmadığını belirlemek için delilleri sunmanız gerekiyor. En temel soru şu olmalı: "Neden şimdi satıyor?".

5) Mülk sahipleri sözleşmeyi yenileyelim derse dikkat edilmeli. Yenilenen sözleşmede "kira sözleşmesi" yerine "hizmet" veya "kira ve hizmet" ifadeleri varsa sizi kira sözleşmesinin tanıdığı korumaların dışına atma niyeti taşımaktadır.

6) Mülk sahiplerinin sözleşme yenilerken "konut" olan kullanım biçimini "konut-işyeri", "home-ofis", "büro" gibi ifadelerle değiştirmesi veya yanına eklemesi durumudur. Bunu imzaladığınız anda, karşınıza bir sonraki dönem "burası ticari" iddiası ortaya çıkabilir.

7) Birçok kiracı "mecburen" kira sözleşmesinden önce "tahliye taahhütnamesi" imza ederek eve yerleşiyor. Bugün de sözleşme yapsanız yüzde 25 etkisi sizi de kapsadığı için bu aralar yapılacak yüksek kira sözleşmelerin de bile bu yapılıyor. Haliyle burada ilerde bir sorun yaşadığınızda elinizde delil olması gerekiyor. Bunun için size taahhütname iletilen mesajı saklayın. İmza atarken metne o günün tarihini yazmaya çalışın. İleri bir tarih yazdırıldı ise ertesi gün bir noter ihtarı veya sms, WhatsApp mesajı ile "bana ileri tarih attırdığınız" taahhüdü kabul etmiyorum minvalinde bir beyan gönderip bu yazışmaları muhafaza edin.

8) Süre uzayacak ama geçen yılki mantık değişmedi. Şimdi kira sözleşmesi yaparsa bir yıl sonra alacağı yasal zam yüzde 25 olacak. O yüzden mülk sahibi ya bekliyor ya da evi veriyor ama sözleşme ileri tarihli hazırlanıyor. Diyelim ki bugün anlaştınız, anahtarı alıp yerleştiniz. Kim ne derse desin kira sözleşmesi bu ay başladı. İlk kirayı elden alıyor ev sahibi, sonraki kirayı ise bankadan atın diyor. Her şey yolunda gibi ama öyle değil. Amaç 2024 yılındaki artışta yüzde 25 kotasından kurtulmak! Eve ne zaman girdiğinize dair delilleri saklayın lazım olacak!

Arabuluculuk başlıyor

Nisan 2023 tarihli 7445 sayılı yeni yasa ile "Kira ilişkisi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar; Kat Mülkiyeti Kanunu, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar" dava şartı olarak arabulucuya gidilmek zorunda. Kiracı veya ev sahibi için durum farklı değil. Kim dava ederse etsin, dava öncesi taraflara makul çözümü bulmak üzere bir zemin sağlayacak. Burada tarafların "dava süresinin uzun süreceğini, makul çözümün iki tarafın da lehine olduğunu bilmesi" önemli. Burada dava konusu uyuşmazlığı gidermek için tarafların tavan artış limitinden bağımsız hareket etmeleri de mümkün. Yani yüzde yirmi beşlik sınır "arabuluculuk masasında" geçerli değil. Aslında kira arabuluculuğu masasına kiracıyı güçlü oturtan "tavan limit" uygulaması. Mülk sahibinin de tahliye şartları oluşmuş ise elinde önemli bir gerekçe olacak. Yine kira süresinin beş yılı doldurması ya da 10 yıllık kira sözleşmesinin bitimine yakın ise mülk sahibi ile kiracının uzlaşma ile masadan kalması mümkün. Bir başka iyi yanı ise şu: Giderek kriminal bir hal almaya başlayan kiracı-mülk sahibi meselesinin bir barış zemini bulması. Burada kira konularında arabuluculara daha "proaktif" yetkiler vermek gerekiyor. Bir başka düzenleme ise konunun vergisel yönü ile ilgili. Kira tutarlarının bildirilmesi ve emlak vergilerinin arttırılması veya ikinci ve fazla ev için hali hazırdakinden fazla bir vergilendirmeye gidilmesi ve mülk sahiplerinin vergi idarelerince sıkı denetlenmesi hem piyasadaki bu "resmi" ve "serbest" piyasa fiyatlamalarını ortadan kaldıracak hem de vergi anlamında bir faydası olacak... Önerim çok net: Bir dairenin ederini ve kira bedeli sarı sayfalardaki fiyatları referans alarak belirleyip, vergi yükünü ona göre hesaplayalım.

[email protected]