Konut fiyatları neden yükseliyor?

2024'ün sonlarından itibaren TCMB'nin enflasyondaki düşüşe bağlı olarak faizleri indirmeye başlaması konut fiyatları üzerinden yukarı yönlü bir baskı yaratabilir. Bu yaratılacak baskı örneğin İstanbul'daki metrekare konut fiyatlarını tekrar dolar ve TL bazlı yukarıya taşıyabilir.

Dr. Deniz İstikbal/ Medipol Üniversitesi

Küresel Finans Krizi meydana getirdiği birçok karmaşayla birlikte hala etkilerini sürdürmeye devam ediyor. Benzer bir etki Kovid-19 olarak isimlendirilen ve günümüzde de devam eden iktisadi bunalımda görülebilir. Salgın ortaya ilk çıktığında finansal piyasalar ve para birimleri üzerinde negatif etki yarattı. Özellikle gelişmekte olan ülke para birimleri hızla değer kaybetti. Küresel ekonomide işleyişin devamı ve istihdamın korunması için merkez bankaları faizleri indirmeye başladı. Ardından hükümetler bir dizi teşvik paketi açıkladılar. Krizin ortaya çıkardığı belirsizlik üretimi düşürürken konut fiyatları üzerinde ilk dönemde negatif etki yarattı. Konut yapımı ve üretimi de oluşan kriz ortamı nedeniyle düşmeye başladı. Ancak faizlerin göreceli olarak düşürülmesi konut talebinde bir artış meydana getirdi. Arzın düşüşü ve talebin düşük faizle desteklenmesi fiyatların yukarıya doğru ivme kazanmasına sebep oldu. Türkiye'deki örnekten hareketle süreç daha iyi analiz edilebilir. 2019'da ülke genelinde konut fiyatları metrekarede 600-700 dolar bandında bulunuyordu. 2020'deki salgın ve düşük faiz politikası konut talebinin artmasına sebebiyet verdi. Düşen konut üretiminin sürece dahil olmasıyla birlikte konut fiyatları yükseliş gösterdi ve 2024'ün ortalarında metrekare fiyatları 1400 dolar civarına geldi. Benzer bir durum ABD, Hollanda, İngiltere ve Almanya'da yaşandı. Ülkeler fiyatlardaki yükselişle mücadele için sosyal konut uygulamalarını devreye aldı.

Küresel enflasyon kontrol altına alınamadı

Enflasyonun salgın nedeniyle artışa geçmesi konut fiyatlarındaki yükselişe ciddi anlamda katkı sundu. 1970'lerdeki petrol krizlerini andıracak şekilde küresel bir dalgaya dönüşen fiyat artışları FED ve Avrupa Merkez Bankaları tarafından faiz artışlarıyla dengelenmeye çalışıldı. Ancak günümüzde dahi küresel enflasyon tam anlamıyla kontrol altına alınabilmiş değil. Salgın dönenimde piyasaya enjekte edilen 20 trilyon dolarlık ek likidite faiz artışlarıyla geri çekilmiş değil. Firmaların işten çıkarmalara başvurmaması için alınan tedbirler ve yasaklamalar da tam istenilen etkiyi yaratmadı. Bu karmaşa ortamında Ukrayna Savaşı Şubat 2022'de başladı ve günümüze kadar da devam ediyor. Enerji fiyatlarının artışıyla desteklenen küresel belirsizlikler yatırımcıları veya ilk konut alımı gerçekleştirecek olanları gayrimenkul piyasasına yönlendirdi. Ancak yatırımcılar veya alıcılar fiyatların son yıllarda dolar bazlı yüzde 50'den fazla arttığını gördüler. Bu artış trendi konut piyasasına olan ilginin daha fazla yükselmesine neden oldu. ABD, İngiltere, Fransa ve Almanya'da son yılların en yüksek konut satış rakamları bu nedenle gerçekleşti veya gerçekleşmeye devam ediyor.

Konut fiyatlarındaki artışın yanı sıra kiralarda da küresel düzeyde yükselişler meydana geldi. İngiltere, Hollanda, Norveç, İsveç ve Türkiye gibi ülkelerde kamu, kira fiyatlarının artışını dengelemek için önlemler alsa da yeterli ölçüde başarı elde edemedi. Örneğin Türkiye'deki yüzde 25'lik kira artış oran sınırı daha sonra tarafların birbirlerini tehdit ve evden çıkarma davalarına neden oldu. Bir benzer durum İngiltere'de gerçekleşti. İngiliz hükümeti kira krizi olarak isimlendirdiği sürece yeni sosyal konut ve yardımlarla cevap verdi. Fakat ülke geneline yayılan kira krizinin derecesi artan enflasyonla birlikte yürütülemez hale geldi. 2024'te yapılan genel seçimlerde tarihinin en büyük seçim yenilgilerinden birini alan hükümet yerini İşçi Partisine bıraktı. Bir benzeri iktisadi şartlar nedeniyle Almanya ve ABD'de gerçekleşti. Almanya'daki enflasyon nedeniyle kira ve konut fiyatlarında yaşanılan yükseliş hükümet tarafından teşvik ve yardımlarla düzenlenmek istendi ancak tam başarı elde edilemedi. Dolar bazlı ülkelerdeki konut fiyatlarına bakıldığında sürecin tersine dönüp dönmeyeceği ise önemli bir tartışma konusu.

Haziran 2023-Mart 2025 tarihleri arasında Türkiye'deki yeni ekonomi yönetimi enflasyonla mücadele için bir dizi önlem aldı. Faizlerin FED ve Avrupa Merkez Bankasını takip ederek yükseltilmesi ve sıkı maliye politikasının işleme alınması fiyatların dengelenmesi için önemli işlev gördü. Örneğin İstanbul'daki konut fiyatları metrekare cinsinden gördüğü 1400 dolarlık zirveden geri döndü ve 1100-1200 dolar civarında dengelendi. 2019'da İstanbul'daki metrekare fiyatlarının 700 dolar civarı olduğu göz önüne alındığında fiyatların hala yüksek kaldığını söylemek mümkün. Küresel enflasyon, konut arzında yaşanan düşüş ve diğer etmenlere kıyasla Şubat 2023 depremleri konut ve kira fiyatları üzerinde ciddi etki yarattı. Deprem bölgelerinden diğer şehirlere giden 5 milyonun üzerindeki kişi kira başta olmak üzere konut fiyatlarının artmasına neden oldu. Özellikle büyük şehirlere giden ve konutlarda talebi artıranlar fiyatların talep yönlü artışına sebebiyet verdi. Bu durumun sona ermesi ancak deprem konutlarının tamamlanması ve geri dönüşlerin sağlanmasıyla beklenebilir.

Sığınmacılar ve kira sorunu

Türkiye'deki konut fiyatlarını etkileyen ve ciddi anlamda tartışma konusu olan diğer bir konu sığınmacı meselesi. Toplam kişi sayısının 3 milyonun üzerinde olduğu ve kira fiyatlarında yukarı yönlü baskı oluşturdukları dile getirilmektedir. Bu durum kısmi şekilde doğru olmakla birlikte yanlı bir bakış açısıdır. Sığınmacılar konutlar üzerinde talep oluşturabilirler fakat fiyatların tam anlamıyla yukarıya taşımayabilirler. Çünkü 2011'den itibaren Türkiye'de satılan konutlar ile yapılan konutlar arasındaki fark çoğunlukla arz açısından fazla idi. Salgınla denge bozulma gösterdi. Aralık 2024'te Suriye'de yaşanılan devrim ise bu süreçte Türkiye'nin elini güçlendirebilir. 150 binden fazla Suriyeli sığınmacı ülkelerine geri dönerken geride kalanların da belli bir süre dahilinde geri dönmesi bekleniyor. Mevcut durum kiralık konut ihtiyacını azaltırken ciddi oranda piyasada kiralık sayısının artmasını sağlıyor. Böylelikle piyasadaki arz artıyor ve talepte sığınmacıların gidişiyle azalma gösteriyor. Yani sığınmacıların gidişi hem konut hem de kiralık fiyatlarında dengelenmeye katkı sunabilir. Ancak en büyük etkilerden biri yapımı hala devam eden ve 2025'in sonlarına doğru tamamlanacak olan deprem konutlarıdır.

2024'ün sonlarından itibaren TCMB'nin enflasyondaki düşüşe bağlı olarak faizleri indirmeye başlaması konut fiyatları üzerinden yukarı yönlü bir baskı yaratabilir. Bu yaratılacak baskı örneğin İstanbul'daki metrekare konut fiyatlarını tekrar dolar ve TL bazlı yukarıya taşıyabilir. Ayrıca mevduat hesaplarında 370 milyar dolarlık bir miktar bulunmakta ve faizlerin düşüşüyle buradan para çıkışının olması beklenmektedir. Faizlerin tek haneli dönemlerde mevduat hesaplarında ortalama 150-170 milyar dolar olduğu göz önüne alındığında 200 milyar dolarlık bir miktar mevduat hesaplarından kademeli şekilde çıkabilir. Bu çıkış konut talebinde artışa ve kredilerin düşüşüyle birlikte konut fiyatlarının tekrar yükselmesine yol açabilir. Fakat kamu tarafından konut arzının artırılması için çalışmalar yürütülmektedir. Alt ve orta gelir gruplarına hitap eden sosyal konut projeleri bir miktar konut talebinde fiyatları baskılayacaktır. Ancak mevduat hesaplarından çıkacak 200 milyar dolarlık miktarın altın, döviz veya konut gibi alanlara yönlenmesi fiyat istikrarı ve orta vadede cari açık için tehlikedir. Bu nedenle TL yatırımcısına sunulan yatırım imkanlarının artırılması gerekebilir. Sonuç olarak Türkiye'de konut fiyatlarının artmasının ve dengelenmesinin birçok nedeni mevcuttur. Gelecek yıllarda ise fiyatların TL veya dolar bazlı nereye gideceği ise arz-talep ve küresel meselelerle yakından ilgilidir.