Kiracının yeni derdi: Tahliye taahhütnamesi

Taahhütname, tahliyeyi kolaylaştırmak adına sektör uyanıklarının çıkardığı yeni icat. Kiracıya bir yıl sonrası için mekanı tahliye edeceğine dair taahhütnameyi, kira sözleşmesi ile birlikte imzalatıyorlar. Kiracı bir yıl sonra istenen kirayı vermez ise önce ihtar ve sonrasında “hoş geldin” tahliye davası… Peki böylesi bir durum karşısında kiracının hakları neler?

Cüneyd Altıparmak/ Hukukçu

Kira meselesi ve doğurduğu sorunlar, sektördeki "kazanç hırsı" sebebiyle bitmeyecek gibi görünüyor. Kira konusunda hukuki müdahalenin hemen her ülkede yapıldığı biliyoruz. Ama bizim ülkemiz kadar, hukuku bilip hukuku dolanmak için yol arayan başka bir yer var mıdır, bilmiyorum. Dünya barınma konusunda "dar boğazdan" geçiyor. Pandeminin etkileri, enflasyonu tetikledi. Her ülke kendi ekonomik durumuna göre etki altında, ülkemizde mülteci meselesi ve yaşanan deprem konunun cilası hükmünde desek yeridir. Bu yazımızda kiracıların karşılaştığı "taahhütname krizi" ve bu krizin çözüm yollarına dair dünya örnekleri üzerinden bir değerlendirme sunmak istiyoruz.

Bizde durum

Devlet bu konuda üç önemli adım attı. Bunlardan biri hepimizin bildiği üzere yüzde 25'lik üst kira artışı meselesi. Bu konuda ikinci uzatma da gerçekleşti. 2024/Temmuz dönemine kadar konut kiralarında kira artışı maksimum yüzde 25 olacak. Bu konunun Anayasa Mahkemesine taşınması da olası. Ancak önceki yazılarda da değindiğimiz üzere AYM'nin daha önceki içtihatlarında bu orandaki sınırı uygun bulduğu açıktır. Pek tabii şu anda vereceği karar ne olur bilinmez ama AİHM'in bir kararında benzer bir durumda ihlal bulmadığı da açıktır. Mellacher/Avusturya kararında Mahkeme, "..Kiraları denetim altına almak için yeni bir düzen getiren ve eşdeğerdeki konutlara eşit kira ödenmesini sağlayan yasanın genel nitelikte kurallar içermesi zorunlu olduğundan, ayrıcalıklı uygulamaların bu kuralı uygunsuz ve orantısız bir konuma düşürmemesi nedeniyle orantılı bulunan müdahalenin mülkiyet hakkını ihlal etmediğine" karar vermiştir. İkinci husus ise arabuluculuk meselesidir. 1 Eylül'de uygulanacak bu sistem ile uyuşmazlığın mahkeme önüne gelmeden "makul adımlarla" çözülmesi mümkün olacak. Arabuluculuk görüşmeleri üç hafta içerisinde tamamlanacak. Yılda yaklaşık 80 bin kira uyuşmazlığının arabuluculara gitmesi bekleniyor. Ve son olarak gündeme gelen "fahiş kira" meselesi. Bunun suç sayılacağı yönündeki tartışmalar sürüyor. Bunun akıbetini Meclis açılınca göreceğiz.

Onlarda durum

Kira konusundaki güncel düzenlemeleri hepimiz duyuyoruz artık. Belediye meclislerince verilen kararlar, kira yardımları, mülk sahiplerine getirilen üst limitler vb. Bunlar hep yeni uygulamalar. Meselenin birçok ülkede ayrı bir mevzuat düzenlemesi ile çözüldüğünü görüyoruz. Birçok ülkede "kira" ve "mesken" kontrolü kanunu var. Yani bizden farklı olarak zaten yıllardır bu saha tahkim edilmiş durumda aslında. Kira kontrolü, (Prof. Dr. Ruşen Keleş hocamızın belirttiği üzere) barınma sorunlarının sonucu olarak, kiracılardan yüksek kira istenmesini, kiracıların evden çıkarılmalarını önlemek amacıyla kiraların yükseltilmesini belli bir düzene bağlamak, evden çıkarmayı belli koşullara bağlayarak güçleştirmek ve kiracı-malik ilişkilerini denetlemek üzere ortaya konulan kurallar bütündür. Ülkemizden farklı birtakım uygulamalar kaba hatları ile şöyledir: Avusturya'da konutlar için bir derecelendirme vardır. Dört gruba ayırmış ve her bir grup için alınabilecek kira bedeli belirlemiştir. Danimarka'da belediyenin bir birimi mahallelere göre azami kira tutarlarını belirlemekle yetkilidir. Malta'da ise kiracıyı, mülk sahibinin değil kamu birimlerinin belirlemesi yöntemi caridir. Hollanda'da belirli seviyeden düşük konutların kirasının yılda sadece bir kez artırılabileceğini, bu artışın devletin belirlediği orandan daha fazla olamayacağı kurala bağlıdır. Bunun örnekleri çoğaltılabilir. Kira konusunda müdahale biçimleri farklı olsa da her zaman müdahale ve tahliyeyi zorlaştıran düzenlemeler caridir.

Taahhütname meselesi...

Tahliyeyi kolaylaştırma adına sektör uyanıklarının yeni icadı(!): Taahhütname. Kiracının evi belirli bir tarihte boşaltacağına dair sunduğu irade beyanına taahhütname diyoruz. Bu irade ile kiracı, ev sahibine "Evi ben şu tarihte boşaltacağım, söz veriyorum" diyor aslında. Uygulamada artık rutinleşti bu durum. Kiracıya bir yıl sonrası için tahliye edeceğine dair taahhütnameyi, kira sözleşmesi ile birlikte imzalatıyorlar. Bir yıl sonra istediği kirayı vermez ise kiracı, ihtar ve sonrasında "hoş geldin" tahliye davası. Kiracı tedirgin oluyor haliyle. Uğraşmak istemiyor. Haklarını da pek bilmiyor, bilse bile gerilimden yana olmak istemediği için ev sahibi "psikolojik" üstünlük ile mevzuyu kendi lehine sonuçlandırıyor. Durum bu şekilde. Geçenlerde bir dostum eşine imza ettirilen taahhütname ile kendilerine karşı açılan icra takibini gönderdi. İtiraz ettik. İki gün sonra itirazın ortadan kaldırılıp tahliye sürecinin devam etmesi için dava açtılar. Taahhütnamedeki imza kiracıya ait fakat boşluklar farklı el yazması, farklı kalem kullanılarak oluşturulmuş. İşin en tuhaf kısmı, taahhütnameyi verdiği tarihte kiracı başka ilde resmi görevli. Davayı kazanırsınız dememize rağmen üstlerinden tedirginliği atamadıklarını gördük. Aslında kiracılar bu konun öyle kolay olmadığını bilir ve haklarını idrak ederse tablo tersine dönecek.

Kiracı ne yapmalı?

Başınıza taahhütname sorunu var diyelim, ne yapacaksınız? Şunları bilmeniz çok işinize yarayacaktır!

[1] Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.

[2] Kiralama esnasında bir taahhüt alındığını ispat etmek kiracının görevidir.

[3] Size taahhütname telefon veya mail kanalı ile iletilmiş ise mesajı veya e-postayı saklayın.

[4] Şayet mümkün ise imza atarken metne o günün tarihini yazmaya çalışın.

[5] İleri bir tarih yazdırıldı ise ertesi gün bir noter ihtarı çekin. Eğer ihtar çekemiyorsanız ispatı mümkün olsun diye telgraf gönderin ve "bana ileri tarih attırdığınız" "taahhüdü kabul etmiyorum" minvalinde bir beyan bildirin.

[6] Tüm bunlar olmaz ise aynı beyanı en azından sms, WhatsApp mesajı ile gönderip bu yazışmaları saklayın.

[7] Yanınızda bir şahit olmasına ve imza tarihinin gerçekte hangi gün olduğuna dair şehadet etmesine dikkat edin.

[8] Size bir icra takibi ulaştı ise ve bu bir tahliye taahhüdüne dayanan bir takipse mutlaka ve mutlaka itiraz edin.

[9] İtirazınızı geniş tutun. İradenize uygun olmadığını, boş olarak kira döneminde imzalatıldığına vurgu yapın. Hele imza tarihinde orada değilseniz ve bunu ispat edebiliyorsanız çok çok iyi.

[10] Tebligat size ulaşmayabilir veya bilinçli olarak bir başka adresinize gönderilmiş olabilir. UYAP Vatandaş Portalından Dosya İşlemleri bölümden rutin kontrol yapmayı unutmayın.

[11] Kira ödemelerinizi aksatmayın ve mümkünse bankadan yapın.

[12] Konut aile konutu şerhi taşıyorsa, eşlerden birinin tek başına vereceği taahhüt geçerli değildir.

[13] Taşınmazın "sözlü" olarak tahliye edileceğine dair bir beyan geçerli değildir. Yazılılık şartı vardır.

[14] Tahliye taahhüdünün geçerli olması için belirli bir tarih (gün, ay, yıl) içermesi gerekir. Tarihsiz, "istendiği zaman" veya "bildirim sonrası" gibi muğlak ifadeler metni geçersiz kılar.

[15] Boş bir kağıda, üzerinde ifade olmayan yazısız bir metne kesinlikle imza atmayın. Bu metin size sonra bir başka biçimde dönebilir.

Çözüme dair...

Türkiye'de kira tutarını belirlemek üzere kanuni sınırlamaların yanında evlerin kiraya verilip verilmediğini, verilmemesi halinde devletin yetki kullanıp talep edene kiraya verip vermeyeceği, mahalle bazlı azami kira tutarı için komisyon teşekkülünü içeren "Kira ve Mesken Kontrolü Kanunu" şeklinde temel bir yasaya ihtiyaç var. Zira bu konu özellikle mesken konusunda ciddi anlamda suistimale açık. Bu alan içtihatlarla düzenlenecek evreyi çoktan aştı. Gayrimenkulün yatırım aracına dönüştüğü çok ama çok açık artık. Bu bir tür sermaye demek. Özellikle bu dönemde kiracı ile uğraşmama adına konularını boş bırakan maliklere ceza uygulaması yerine, emlak değeri üzerinden kiraya verme zorunluluğu getirilebilir. Özellikle Valilikler bünyesinde belirli şartları taşıyan (dezavantajlı gruplara) bu mülklerin malik yerine geçerek kiralanması yolu benimsenebilir. Bu kontrol kanununda birtakım cezai hükümler ve ekstra vergi yükü konuları da düzenlenebilir. Taahhütname konusunun da özellikle noterden yapılmasının kayıtlanması lazım. Bu konuda taahhütname giderinin ev sahibince karşılanacağı bir kurala da ihtiyaç olduğu kanaatindeyim. Yinegünlük kira, konutta geçici kalanların bildirimi, dairenin çoklu kiracıya verilmesi gibi "piyasanın ürettiği" çözümlerin de bu düzenlemede kayıtlaması şart. Kira tutarlarının belirlenmesi için mahalle bazlı azami fiyat belirlemesi yöntemi da gündeme alınmalı. Son olarak meskenler için ilgili bakanlığın düzenleyici ve denetleyici yetkilerini tahkim eden, belirli sınırlarda belirleme yetkisi olan bir kurula da ihtiyaç olduğu açık. Arabuluculuk konusunda da efektif bir sonuç için arabuluculara Adalet Bakanlığınca mesken kiraları konusunda birtakım yetkiler veya görevler verilmesi gündeme gelmeli. Uzlaşmaya son noktayı arabuluculukta koymayı çok önemsiyorum. Zira davalar meseleyi daha onulmaz hale getiriyor, arabuluculuk toplumsal barışa da hizmet ediyor.

@cuneyd6parmak